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发布时间:2022/09/14 09:21:48 点击:14
  《每日经济新闻》发现,商业企业租赁或购买这一类商铺虽然面临很大的风险,但也可能以极低的商铺租赁成本,借到一个生意很好的“旺铺”。

转型餐饮斜徐路商铺由冷转热

  在打浦桥商圈,新建的住宅区底楼裙房一般都会被用作为商铺。无论是早期的大同花园、汇龙新城、开城新苑等,还是后来的帝庭、瑞金尊邸、海悦花园都设置裙房商铺。不过,这些新建小区的商铺

经营情况却好坏各异,目前开城新苑和汇龙新城底楼裙房商铺的经营情况尚可,海悦花园、大同花园等商铺却出现了很高的空关率。

  相比之下,斜徐路、丽园路上的大同花园底楼商铺———大同又一城的空置率更高,即便是底楼的裙房也有两三间未能营业,二楼商场更是出现大面积的空关,即使是双休日大同又一城的顾客也是少而又少。业内人士把大同花园的经营惨淡,归咎于斜徐路的过于短小,以及周边人行交通的不便。

  规划为步行街的斜徐路,可能是打浦桥地区最为短小的一条马路,一共只有190米长,在这条12米宽的马路上,只能开出十多家店(平均每间面宽8-10米),有限的店铺资源,让消费者意犹未尽,无法满足逛街的需要。

  另一方面,与斜徐路相连的是一座天桥,这座天桥横跨徐家汇路,直达泰康路。由斜徐路到泰康路要爬很高的楼梯,而泰康路的主要功能是艺术街。

  上述客观条件,限制了斜徐路的消费人流,是商业街不兴旺的“罪魁祸首”。

  同样如此,在帝庭的底楼裙房刚刚交房开始招商营业时,也遇到了大同又一城同样的问题,人气缺乏、客流很少。这种情况一直持续到今年上半年,原先租赁商铺的一些服装、洗烫、美容美发等业态由于经营不适合,逐渐被淘汰。商业街的商铺租户换了两三批都不止,但依然没有出现任何兴盛的预兆。

  然而,现在的帝庭商铺却出现了不一样的光景,一到晚上,食客便纷纷盈门。知情者称,帝庭商铺出现的这种改变,是由于业态的变化而带来的。打浦桥是著名的餐饮商圈,但目前主要是大型酒店或者楼盘餐饮为主,小面积的特色餐馆并不多。尤其是新新里地块的动迁,100平方米左右的沿街独立餐饮商铺日渐稀少。作为打浦桥餐饮商圈的延伸部分,可经营餐饮的帝庭商铺,很容易受到附近中小餐饮企业的青睐。随着食客的增多,商铺的人气也开始兴盛。

  根据卢湾“十一五”商业规划,仅在打浦桥地区就将有30多万平方米的商业商务面积,但在这些商业面积中,沿街店铺的数量和面积却很少。而租赁商铺的商户,既有需要需要几千乃至几万平方米大面积的楼盘餐饮或酒店餐饮,也有小到一百,甚至几十平方米的小企业。这一类企业同样需要在打浦桥找机会。帝庭的店铺虽然所处街道“地利”不佳,却拥有餐饮商圈的整体氛围,对租户仍有吸引力。而在引进这一业态以后,店铺的人气也逐渐趋向兴旺。

跳蚤市场困扰圣莲大厦商铺 可转型服务业

  帝庭商铺受惠于打浦桥餐饮特色商圈,借力“热火”;但这一招却无法运用在南外滩地区的新建社区商铺———圣莲大厦,原因就在于与圣莲大厦相邻的,竟然是东街旧货市场。旧货市场的业态,目前仍然沿用以前“跳蚤”市场的形式,其整体业态并没有大幅提升,仍是以马路摆摊为主。

  对圣莲大厦这类装修较豪华的新建住宅公寓而言,引进旧货市场的商铺显然是发展商、业主、住户、物业管理公司都不会愿意的。
  与帝庭商铺一样,圣莲大厦并不正对交通主干道,而是身处一条仅能容纳一辆轿车通过的小巷。虽然,这一道路形态,很方便人流来回贯穿马路,使整个小巷商业,但周围目前存有大量的老式公房,且公房并无底楼商铺。因此,圣莲大厦的商铺即使顺利招租,也只能是一边有商铺,一边无商铺的“阴阳街”,按照传统商业街形成的惯例,这样的商铺要“红火”很难。

  虽然,未来五年黄浦仍然有大面积旧房需要改造,但黄浦“十一五”房地产发展规划,并没有明确表明,圣莲区域附近的众多旧房是否会列入改造中。这导致未来圣莲大厦的商铺,服务的将是区域的新建商品房、老公房和待改造的低矮平房的住户。住户的人群构成混杂,既有高收入人群,也有中低收入人群。

  商铺资深经纪人表示,很多新建商品房底楼商铺的经验表明,这样的商铺成熟速度要比附近全部都是新建住宅群的商铺快。比如丽园路、局门路区域的新建住宅商铺,所面对的正是老公房和部分矮平房群体,却出人意料地拥有不错的人气。原来这些新建住宅商铺引进的正是适应区域消费特征的美容美发、餐饮、休闲按摩、洗脚房、茶坊等服务业态。这些业态的入住,使店铺在较短时间内完成了“养铺期”。
  只是圣莲大厦目前的售价高达每平方米3-7万元,即使按5%的年回报率,租金也要高达4.1-9.6元/平方米/天,而一些繁华路段的社区商铺租金也不过5-8元/平方米/天左右,所以投资仍需谨慎。


  

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