房地产行业税收筹划理念综述

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第一部分：——税收筹划的三个误区——

通过大量的咨询和调研交流，发现房地产企业在税收筹划领域往往存在三个常见的误区：

一是需要缴纳大量税费时，要考虑税收筹划；

二是认为税务筹划是财务部门的事；

第三，税务筹划就是如何做账。

相反，要做好税收筹划，需要走出误区，做好三个方面的工作：

一是事前统一规划，早在征地和公司注册阶段就开始；

二、税收筹划无处不在，从公司最高决策层到公司各部门负责人，都应该是税收筹划者；

第三，税收筹划应贯穿房地产企业开发经营活动的全过程，应从战略、管理、财务管理三个层面进行立体、系统的思考和规划，以获得最大的筹划空间和效果。

第二部分：——三级税务筹划——

1. 战略管理层面

在进行战略高度的税务规划时，应考虑以下问题：

(1)所有制结构和层次如何设计和安排，对未来财税会有什么影响？

(2)是否成立项目公司，是用户股东还是自然人股东？相关性考虑？哪里报名的地方比较合适？

(3)注册资本多少，出资形式不同，对财税的影响有多大？

(4)地方政府如何与出资人合作？不同形式的征地最低税负是多少？

(5)征地过程中如何增加土地成本，比如拆迁成本？

(6)如何与政府合作谈判？市政建设项目资金如何回收？

(7)如何衔接主次增加土地成本？

2. 经营管理层面

从业务规划的角度来看，通常应考虑以下问题：

(1)不同的产品设计对公司税收的影响，比如公寓的大小？应该建独立车库还是地下连体车库？

(2)商住、普通和非普通住宅的比例；

(3)如何从财税角度修改对外合同条款最合理？

(4)建设申请表和发展阶段对税收的影响？

(5)如何增加工程造价？

(六)销售价格的制定和财税的计算；

(7)推广方案选择对财税的影响；

(8)空白还是精装修？装修方案纳税评估；

(9)销售折扣管理和内部控制制度的执行情况；

(10)自己卖还是请专业公司卖，不同支付方式对税负的影响？

3. 理财层面

财务管理角度的规划往往是财务人员考虑的，空间有限，绝对量小。比如发生费用后什么会计科目可以节税，什么样的费用分摊标准对公司最有利，资本利息计算方法的选择，合并或分期清算的选择，高管的高额报酬如何避税等等。

如果能够提前从以上三个角度综合进行企业税收筹划，不仅会大大减轻企业税收负担，也有利于公司的健康发展。

第三部分：——汇总纳税计划应自上而下，进行外部调整和内部处理——

在税务筹划的具体实践中，建议房地产老板高度重视，亲自参与，因为无论是公司的职位、发言的份量、参与重大决策的程度，还是思考问题的高度，老板都比财务人员受到的限制少。

一般来说，应考虑以下问题：

(1)重新审视公司财税管理，高度重视，不断加强税务筹划知识的学习和补充，补课；

(2)税务管理是对公司经营的综合管理。征地、项目建设申请、产品定位、销售计划等业务部门与税务筹划密切相关，需要在公司各部门普及税务管理知识；

(3)投入财务人员的资金回报率至少10倍，需要提升财务人员的地位，内部挖掘培训的内部培训，高薪的外部聘用；

(4)由于税收负担在成本控制中已经占据了非常重要的地位，房地产公司应考虑一次性分别设置税务部门和税务总监的职位，而不是像以前一样放在财务部兼职管理；

(5)税收筹划是一项复杂而专业性很强的系统工程，复杂而繁琐的财税问题非常费时费力。所以除了利用公司内部资源，还可以利用好外部的大脑，比如借用外部税务顾问的专业能力；

(6)要提前树立税收筹划意识，而不是临时抱佛脚，在房地产开发的不同阶段引入税收筹划，以免让很多经济活动发生，合同签了，项目建了，项目卖了。越早规划，效果越好。

(7)注重税收筹划的合法性和合理性，把握经营行为的真实性和交易价格的“度”，注重防范税收风险。

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