春天到了，又到了万物复苏全民看房的季节。

全家老少齐上阵，掏空6个钱包，花费无数时间和精力，进行各种对比，各种纠结。

但因为不懂房产，很多业内人都知晓的铁律，广大买房群众居然还不知道！

所以，今天热巴就把压箱底的货儿拿出来，好好跟大家聊聊这些买房法则。

先从第一个，也是最重要的一个——区位，来给大家进行详细的解读！

区位，通俗地说，就是你买房子的区域。

从我们专业的来说，区位可分大区位和小区位。

大区位，指的是在哪座城市买房子。

一线城市优于二线城市，三四五线城市比小县城的房子保值，这是有脑子的人都知道的道理。

不过，选择到更好一级的城市去买房，是因人而异、也因各人的经济而异的……这里面还牵涉到工作，上学等因素，比较复杂。

已经选好城市定居的朋友，这一条可以略过了。

还在纠结犹豫的朋友，一定要慎之又慎，选择比努力更重要，怎么选择一个合适的城市，可能会直接决定你未来的阶层。

那么，如何选择一个有（房）潜（价）力（涨）的城市呢？

很多人给出了非常复杂的指标，有GDP，人口数量，地铁通车里程数，还有中小学生入学人数，更狠的还会列出详细的经济水平和产业结构......

其实，完全不必这么复杂，选择城市很简单，一共就三个标准。

第一个标准是，城市基本面。

关于城市基本面，只需要看2个基础数据。

第一个数据是：常住人口和户籍人口的比例，比例越大，城市价值越高。

如果一个城市的人口主力是常住人口，能说明两个问题。

首先，这个城市的经济条件和就业条件好，具有吸引力，能够吸引外地人留下来；

其次，这个城市的刚需旺盛，因为只要是常住人口一定会大比例的转化为刚需人口，他们会买房安家，即便不买房，也会租房，对租金也是利好的。

常住人口和户籍人口的比例，代表的是一个城市的房价基础。

第二个数据是：净流入人口数量。

净流入人口数量越大，同样一方面能说明这个城市的经济向好，吸引力充足，另一方面也能提供充足的刚需人口。

但是在这两个利好之外，还有一个利好就是，大量的净流入人口的背后是大量的年轻劳动力和人才输出，这是一个城市经济背后的巨大支撑，这对于城市未来的进化潜力是有巨大利好的。

净流入人口代表的是一个城市的房价潜力。

第二个标准是，政策基本面。

所谓的政策基本面就是限购、限贷、限价等政策原因导致的房价变动。

如果一个城市的房价基本面都是正向的，常住人口的比例极高，净流入人口量极大，纯粹是因为政策的打压导致了房价的下跌，那么，越是跌的时候，我们越要选择。

比如深圳。这个城市的城市基本面都是向好的，但是房价跌幅却是全国较高的，他们的下跌又纯粹都是因为政策打压过狠，那么一旦政策放开，他们必定会反弹。

一个城市的房价基本面不变的前提下，政策基本面对房价的打压越狠，越值得买入。

这是第二个标准政策基本面标准。

第三个标准是，房价轮动。

任何商品都有具有周期性波动的，但是我们仔细去观察房价的周期波动时会发现一个问题，就是永远都是一线城市先涨，行情末端三四线城市后涨，之后进入熊市，紧接着第二轮启动的时候，一二线城市又是再次先启动，比如2009年，2015年，几乎都是这样。

所以，选一个常住人口多，净流量人口大的城市，并在适当时机进入，你就赢在了起跑线。

接下来，说一下小区位。

买房时，大家一定都纠结过买买新区，还是老城区。

选新区吧！道路宽阔，各种规划配套齐全……只是，现在还像鬼城一样……一片荒凉……

选老区呢，现在配套成熟，吃喝玩乐一样不缺……只是，只要出门，铁定堵得像一锅粥，还有脏乱差的环境，一点也不符合我土豪的形象。

其实，在这个问题上花费大量时间纠结，真不值当。

这都不是主要的。最重要的是，你住起来方不方便，有没有成长空间。

所以，小区位的选择，可以遵循几个原则——

第一， 就近原则

为了就近上班，节省路上的通勤成本。

当然，这些购房者，大多工作相对稳定。

国企工作者，公务员等，几乎不会换工作的。

那么，他们就近买房后，一天省几个小时通勤时间。

那如果365天，能省多少……你们可以算算。

第二， 区域规划定位

就是这个区域，未来在城市中扮演什么角色和地位。

我怎么知道这个区域未来怎么发展呢？

教大家一点，搞清楚城市的发展走向就行。

1）看地图，到底南北长还是东西长。

由于咱们地球的造型，加上人类群居爱热闹的特性，基本上一个城市是不会按照圆形均匀发展起来的。比如北京原来的走势就是很明显的东北发展为强的方向；上海的最长的是东西向的延安路，其实就是上海东西向发展为主的结果。

2）如果一个城市有两个机场，把两个机场联成线，就能立即看出一个城市的走向。

这方面上海京最明显，两个机场一东一西，所以城市的东西向轴线发展特别明显。

3）没有机场的，那就用连接其他城市的高速公路来和市中心做连线，同样可以在地图上呈现出一个城市的走向。

不过这点咱们帝都大北京除外哈，条条高速通北京，画出图来就是一个星形了。

通过以上3点，找到一个城市的发展方向后，一个基本结论就有了：优先购买城市发展走向上的区域/商圈。

（有没有一种对着地图指点江山的帝王即视感哈哈哈哈~）

第三，稀缺资源

咱们老祖宗的风水八卦阵里早就写的清清楚楚了：“稀缺资源”永远值钱。对于城市而言，最稀缺的一定是一个城市先天或者后天的的风景资源。上海的外滩，香港的半山，甚至是不缺海景的三亚，推窗见海就是房价的强支撑。

最后，说几个更具实操的购房区域地段判断法则：

政府大楼所在的区域一定是好地段；

高铁站周边的区域要花时间培养；

机场，就比较特别，原来由于高度控制只能造别墅的规划要求，导致早先中国城市的机场周边都是豪宅区，但是随着人们对生活质量的要求，如果配套交通跟不上，机场周边不见得是房价的必涨区。

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好了，我们呜哩哇啦说了一大堆，不管是大区位还是小区位，归根结底就是一句话：人多不多。

有人的地方，就有配套，就有升值空间。

当然，你就喜欢冷清，就是追求那种feel，想去鹤岗花几万元买套房子，那我也不拦你……